Recursos de inconstitucionalidad frente a la Ley por el derecho a la vivienda

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Publicado el Miércoles, 04 Octubre 2023 08:26

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Recursos de inconstitucionalidad frente a la Ley por el derecho a la vivienda

Por F. Javier Fuertes López

Magistrado. Doctor en Derecho

En el Boletín Oficial del Estado del día 3 de octubre de 2023 se publica la admisión por el Tribunal Constitucional de una serie de recursos de inconstitucionalidad interpuestos contra la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.

Se trata de cinco recursos de inconstitucionalidad formulados por:

-        El Consejo de Gobierno de la Comunidad Autónoma de Andalucía (recurso 5491/2023)

-        El Grupo parlamentario Popular en el Congreso (recurso 5514/2023)

-        El Consejo de Gobierno de la Comunidad Autónoma de las Illes Balears (recurso 5516/2023)

-        El Consejo de Gobierno de la Comunidad Autónoma de Madrid (recurso 5518/2023)

-        El Parlamento de la Comunidad Autónoma de Cataluña (recurso 5580/2023)

I.                 El objeto de los recursos de inconstitucionalidad

Los recursos de inconstitucionalidad se dirigen frente a una gran parte del9s preceptos que integran la Ley impugnada.

Desde un punto de vista cuantitativo se produce (entre todos los recursos interpuestos) la impugnación de la mitad de la Ley por el derecho a la vivienda, ya que se impugnan hasta 28 artículos y disposiciones de las 56 que integran la Ley (36 artículos, 6 disposiciones adicionales, 4 disposiciones transitorias, una disposición derogatoria y 9 disposiciones finales).

Por otra parte se puede apreciar una enorme dispersión en cuanto a los preceptos impugnados en cada uno de esos cinco recursos de inconstitucionalidad, hasta el punto que solo dos disposiciones (los artículos 18.4 y 27.3 de la Ley, que se corresponden, en el primer caso, con los efectos de la declaración de un ámbito territorial como zona de mercado residencial tensionado y, en el segundo, y con el destino de los ingresos procedentes de las sanciones impuestas por el incumplimiento de la función social de la propiedad de la vivienda, así como los ingresos procedentes de la gestión y, en su caso, enajenación de bienes patrimoniales que formen parte del parque público de vivienda) son objeto de impugnación en todos los recursos.

Desde una perspectiva un poco más amplia (de conjunto) se puede señalar que en todos esos recursos se impugnan cuestiones relativas a:

-        Derecho de acceso a la vivienda y ordenación territorial y urbanística (artículo 15)

-        Vivienda protegida (artículo 16)

-        Declaración de zonas de mercado residencial tensionado (artículo 18)

-        Concepto, finalidad y financiación de los parques públicos de vivienda (artículo 27)

-        Criterios orientadores en la gestión de los parques públicos de vivienda (artículo 28)

Siguiendo la estructura de la propia Ley por el derecho a la vivienda son objeto de impugnación ante el Tribunal Constitucional:

Disposiciones generales (artículos 1 a 6)

-     Fines de las políticas públicas de vivienda (artículo 2): Únicamente el recurso formulado por el Parlamento de Cataluña recurre este precepto, eso sí, de los fines de las políticas públicas de vivienda establecidos en este artículo (veinte) se impugnan la práctica totalidad (quince de ellos).

-   Definiciones (artículo 3): En el recurso planteado por el Consejo de Gobierno de Andalucía se impugnan las definiciones correspondientes a “vivienda protegida”, “vivienda asequible incentivada” y “gran tenedor”.

Función social y régimen jurídico de la vivienda (artículos 7 a 11)

-   Derechos del ciudadano en relación con la vivienda (artículo 8): Se impugnan las previsiones relativas al derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada (recursos de Andalucía, Baleares y Madrid) y al derecho a solicitar la inscripción en los registros de demandantes de vivienda protegida (recursos de Andalucía y Madrid).

-      Deberes del ciudadano en relación con la vivienda (artículo 9): Se impugna el deber de todos los ciudadanos, en relación con el parque público de vivienda, atender a su especial importancia como instrumento de acción en favor del derecho a la vivienda y velar por su adecuado mantenimiento y conservación, para que pueda servir a los hogares con mayores dificultades (recurso de Andalucía).

-    Contenido del derecho de propiedad de la vivienda: deberes y cargas (artículo 11): Se impugna la previsión conforme a la que, en caso de que la vivienda se ubique en una zona de mercado residencial tensionado, cumplir las obligaciones de colaboración con la Administración competente y suministro de información (recurso Andalucía).

Acción de los poderes públicos en materia de vivienda (artículos 12 a 26)

-     Derecho de acceso a la vivienda y ordenación territorial y urbanística (artículo 15): En relación a los siguientes criterios básicos en el ámbito de la ordenación territorial y urbanística establecidos en el artículo 15.1 de la Ley por el derecho a la vivienda todos los recursos de inconstitucionalidad los impugnan, bien totalmente (recursos de Baleares y Madrid) o parcialmente (Madrid, Parlamento de Cataluña y Grupo Popular).

Así mismo, en el recurso interpuesto por el Parlamento de Cataluña se impugnan el resto de previsiones contenidas en ese artículo 15 de la Ley (apartados 2, 3 y 4) en relación a las actuaciones de reforma o renovación de la urbanización en suelo urbanizado que afecten a entornos residenciales(establecidas en el artículo 7 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana), el mandato de establecer instrumentos efectivos para asegurar el equilibrio, preservar la calidad de vida y el acceso a la vivienda, y asegurar el cumplimiento del principio de desarrollo territorial y urbano sostenible (del artículo 3 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana) y la posibilidad de que, por las Comunidades Autónomas y los Ayuntamientos, se puedan acordar (justificadamente) la aplicación del procedimiento de tramitación de urgencia en los instrumentos de planeamiento urbanístico.

-   Vivienda protegida (artículo 16): La regulación de los principios previstos (sin perjuicio de las condiciones y requisitos establecidos por la legislación y normativa de ámbito autonómico o municipal, que tendrán en todo caso carácter prevalente) es impugnada, de forma total, tanto en el recurso de inconstitucionalidad formulados por el Consejo de Gobierno de la Comunidad Autónoma de Andalucía como en el planteado por el Parlamento de Cataluña.

Los otros tres recursos (Baleares, Madrid y Grupo Popular) limitan su impugnación a las previsiones que, en el apartado 1 d) de ese artículo 16, se realizan sobre las viviendas protegidas que se promuevan sobre suelos cuyo destino sea el de viviendas sometidas a algún régimen de protección pública.

-     Téngase en cuenta, en este sentido, la ya señalada impugnación (en el marco de las definiciones contenidas en el artículo 3 de la Ley) que en el recurso planteado por el Consejo de Gobierno de Andalucía se realiza de la definición de “vivienda protegida”.

-   Vivienda asequible incentivada (artículo 17): El recurso interpuesto por el Parlamento de Cataluña recurre la totalidad de este precepto, en tanto que el formulado por el Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid se limita a la previsión que, efectuada en el apartado 4, dispone que “los instrumentos de ordenación urbanística podrán promover la puesta en el mercado de viviendas en régimen de alquiler durante períodos de tiempo determinados y a precios asequibles permitiendo incrementos de edificabilidad o densidad o la asignación de nuevos usos a una vivienda o a un edificio de viviendas, incluidos en ámbitos delimitados al efecto”.

-    Declaración de zonas de mercado residencial tensionado (artículo 18): Este precepto es objeto de impugnación en todos los recursos. Los apartados 2 y 3 (sobre las reglas para su declaración y la necesidad de elaborar una memoria que los justifique) son impugnados en los recursos  de Andalucía, Baleares, Madrid y Grupo Popular.

El Parlamento de Cataluña, por su parte, impugna la previsión general que, contenida en el apartado primero, establece que “las Administraciones competentes en materia de vivienda podrán declarar, de acuerdo con los criterios y procedimientos establecidos en su normativa reguladora y en el ámbito de sus respectivas competencias, zonas de mercado residencial tensionado a los efectos de orientar las actuaciones públicas en materia de vivienda en aquellos ámbitos territoriales en los que exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población, en condiciones que la hagan asequible para su acceso en el mercado, de acuerdo con las diferentes necesidades territoriales”.

Y en todos los recursos (en los cinco) se impugna la previsión efectuada en el apartado 4 conforme a la que “la declaración, de acuerdo con este procedimiento, de un ámbito territorial como zona de mercado residencial tensionado conllevará la redacción, por parte de la Administración competente, de un plan específico que propondrá las medidas necesarias para la corrección de los desequilibrios evidenciados en su declaración, así como su calendario de desarrollo”.

-  Colaboración y suministro de información de los grandes tenedores en zonas de mercado residencial tensionado (artículo 19): Por una parte se impugna el deber de colaboración que para quienes reciben la consideración de grandes tenedores se establece en el apartado primero (si bien Baleares impugna todas las previsiones contenidas en este primer apartado, en tanto que el recurso formulado por Andalucía se limita a la previsión que, de manera específica, se realiza en el inciso final en cuanto que “las Administraciones públicas competentes en materia de vivienda podrán exigir a los grandes tenedores de vivienda en las zonas de mercado residencial tensionado… el cumplimiento de la obligación de colaboración y suministro de información sobre el uso y destino de las viviendas de su titularidad que se encuentren en tales zonas de mercado residencial tensionado”.

Así mismo, se impugnan las previsiones que, sobre la información que deben aportar los grandes tenedores, se impone en el apartado tercero de este artículo 19 (recursos de Andalucía, Baleares y Madrid).

Parques públicos de vivienda (artículos 27 a 29)

-   Concepto, finalidad y financiación (artículo 27): Todos los recursos de inconstitucionalidad (los cinco) impugnan tanto el apartado primero de este artículo 27 de la Ley (si bien los formulados por Andalucía y el Grupo Popular se limitan al párrafo tercero, lugar en el que se establecen los diferentes tipos de viviendas que pueden integrar los parques públicos de vivienda) como el apartado tercero en el que se establece que “los ingresos procedentes de las sanciones impuestas por el incumplimiento de la función social de la propiedad de la vivienda, así como los ingresos procedentes de la gestión y, en su caso, enajenación de bienes patrimoniales que formen parte del parque público de vivienda deberán destinarse a la creación, ampliación, rehabilitación o mejora de los parques públicos de vivienda, en los términos establecidos en la legislación y normativa que los regule”.

Además, el recurso de inconstitucionalidad formulado por el Parlamento de Cataluña se dirige (también) contra la previsión efectuada en el apartado segundo de este artículo 27 2, precepto en el que se dispone que “con objeto de asegurar la financiación de la creación, ampliación, rehabilitación o mejora de los parques públicos de vivienda, podrán utilizarse las cantidades económicas correspondientes a las fianzas de los contratos de arrendamiento depositadas en los registros autonómicos correspondientes en virtud de lo dispuesto en la disposición adicional tercera  de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, salvo la reserva obligatoria de garantía de devolución, y por parte de las Administraciones que tengan atribuida tal competencia de gestión de depósitos de fianza.

-       Criterios orientadores en la gestión de los parques públicos de vivienda (artículo 28): en todos los recursos de inconstitucionalidad (en los cinco) se cuestionan las previsiones efectuadas en este artículo.

Tanto el recurso formulado por el Consejo de Gobierno de la Comunidad Autónoma de Andalucía como en el planteado por el Parlamento de Cataluña se impugnan la totalidad de las previsiones efectuadas sobre la gestión de los parques públicos de vivienda.

El resto de recursos de inconstitucionalidad (los formulados por Baleares, Madrid y Grupo Popular) se centran en la impugnación de las facultades que se atribuyen a las Administraciones Públicas competentes en materia de vivienda y sus entes adscritos o dependientes. Baleares y Madrid impugnan todas esas atribuciones, en tanto que en el recurso del Grupo Popular se excluye de impugnación la contenida en la letra a) de ese artículo 28.1 de la Ley relativa a “crear, ampliar y gestionar, directa o indirectamente y sobre los suelos de su titularidad, incluidos los obtenidos para dotaciones públicas, parques públicos de vivienda, llevando a cabo, cuando proceda, la urbanización de los terrenos de conformidad con la ordenación territorial y urbanística”.

-    Destino de los parques públicos de vivienda (artículo 29): tantos los recurso del Consejo de Gobierno de la Comunidad Autónoma de Andalucía como en el planteado por el Parlamento de Cataluña se impugnan la totalidad de las previsiones efectuadas en este artículo.

Precepto que también cuestiona el recurso formulado por el Grupo Popular que, en su caso, se limita a las previsiones efectuadas en el apartado segundo, en cuanto que en este precepto se dispone que “la ocupación y el disfrute de las viviendas que formen parte de parques públicos pueden producirse, de acuerdo con la correspondiente legislación y normativa de aplicación, en régimen de alquiler, cesión de uso, o cualesquiera otras formas legales de tenencia temporal en las condiciones de renta y con los requisitos que establezcan las respectivas Administraciones públicas en función de la demanda existente, las condiciones socioeconómicas de las personas, familias y unidades de convivencia destinatarias y las características del mercado de vivienda, incorporando criterios de inclusión, cohesión social y asequibilidad”.

Medidas de protección y transparencia en las operaciones de compra y arrendamiento de vivienda (artículos 30 a 36)

-    Información mínima en las operaciones de compra y arrendamiento de vivienda (artículo 31): El recurso de inconstitucionalidad interpuesto por el Grupo Popular cuestiona las previsiones efectuadas en cuanto al derecho que se reconoce a quien esté interesado en la compra o arrendamiento de una vivienda, antes de la formalización de la operación y de la entrega de cualquier cantidad a cuenta, la información relativa a las condiciones de la operación y de las características de la referida vivienda y del edificio en el que se encuentra 8apartado primero), así como la información acerca de la detección de amianto u otras sustancias peligrosas o nocivas para la salud (apartado segundo).

-     Parque público de vivienda (artículo 32): El contenido íntegro de este precepto es impugnado en el recurso de inconstitucionalidad interpuesto por el Consejo de Gobierno de la Comunidad Autónoma de Andalucía.

-  Inversión en programas de política de vivienda (artículo 33): El contenido íntegro de este precepto es impugnado en el recurso de inconstitucionalidad interpuesto por el Consejo de Gobierno de la Comunidad Autónoma de Andalucía.

-   Caracterización del parque de vivienda. Vivienda deshabitada o vacía (artículo 34): El contenido íntegro de este precepto es impugnado en el recurso de inconstitucionalidad interpuesto por el Consejo de Gobierno de la Comunidad Autónoma de Andalucía.

-   Caracterización de la demanda de vivienda (artículo 35): Este precepto es impugnado tanto en el recurso presentado por la Comunidad Autónoma de Andalucía como en el formulado por la Comunidad autónoma de Baleares.

-     Suelo público disponible para vivienda (artículo 36): El contenido íntegro de este precepto es impugnado en el recurso de inconstitucionalidad interpuesto por el Consejo de Gobierno de la Comunidad Autónoma de Andalucía.

Disposiciones adicionales, transitorias y finales

-   Revisión de los criterios para la identificación de zonas de mercado residencial tensionado (disposición adicional tercera): La previsión efectuada en esta disposición conforme a la que “las circunstancias establecidas en el artículo 18.3 para la identificación de zonas de mercado residencial tensionado serán objeto de revisión a los tres años desde la entrada en vigor de la ley, para adecuarlos a la realidad y evolución del mercado residencial, sobre la base de la cooperación con las Administraciones competentes en materia de vivienda” es impugnada en los recursos de inconstitucionalidad formulados por las Comunidades Autónomas de Andalucía y baleares así como por el Grupo Popular (que también han impugnado las previsiones efectuadas en el artículo 18 de la Ley sobre declaración de zonas de mercado residencial tensionado).

-       Viviendas calificadas con algún régimen de protección pública con anterioridad a la entrada en vigor de la ley (disposición transitoria primera): Previsión transitoria que es impugnada en los recursos de inconstitucionalidad formulados por Andalucía, por Baleares y por el Parlamento de Cataluña).

-    Objetivos en relación con el parque de vivienda destinado a políticas sociales (disposición transitoria segunda): Fijación de objetivos frente a la que recurre el Parlamento de Cataluña en su rcurso.

-     Medidas de contención de precios en la regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda (disposición final primera): Mediante la que se modifica la Ley 29/1994, de 4 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que es impugnada por las Comunidades Autónomas de Andalucía y baleares así como por el Grupo Popular.

-  Modificación del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre (disposición final cuarta): Se impugnan las modificaciones introducidas en el artículo 20.1 b) del texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, e relación a criterios básicos de utilización del suelo y el deber de Destinar suelo adecuado y suficiente para usos productivos y para uso residencial (recursos del Consejo de Gobierno de la Comunidad Autónoma de Andalucía y del Grupo Popular)

-      Modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (disposición final quinta): Se impugna la modificación que se efectúa en el juicio verbal para el caso de demandas que traten de recuperación de la posesión de una vivienda o parte de ella en los juicios de desahucio y de las cuestiones relacionadas con estos supuestos (como son las subastas de bienes inmuebles y la posesión judicial y ocupantes del inmueble) (recursos de Baleares y de Madrid).

   En el recurso planteado por el Grupo Popular se impugnan, específicamente, las innovaciones introducidas tanto en materia de supuestos que dan lugar a la inadmisión de demandas que pretendan la recuperación de la posesión de una finca (artículo 439, apartados 6 y 7 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) como en lo relativo a subastas de inmuebles (nuevo artículo 655 bis de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

-   Títulos competenciales (disposición final séptima): El Parlamento de Cataluña impugna en su recurso de inconstitucionalidad la previsión contenida en el apartado primero en la que se establece que “esta ley se dicta al amparo del artículo 149.1.1ª y 13ª de la Constitución que atribuye al Estado las competencias para regular las condiciones básicas que garanticen la igualdad de todos los españoles en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales y las bases y coordinación de la planificación general de la actividad económica, respectivamente”.

II.                 II.     Elementos en los que confluyen los recursos de inconstitucionalidad

Los cinco recursos de inconstitucionalidad formulados presentan entre ellos, y en cuanto a su enfoque, un mayor grado de divergencia que de afinidad, tal y como ha quedado reflejado en la determinación de los preceptos que se impugnan en cada uno de ellos.

Pero, a pesar de todo, las afinidades existen, y el análisis conjunto de esos cinco recursos permite determinar la existencia de una serie de materias en las que se produce un alto grado de coincidencia en cuanto a la visión de inconstitucionalidad de lo previsto en la ley por el derecho a la vivienda. Es el caso de:

1)      Vivienda y urbanismo

2)      Declaración de zonas de mercado residencial tensionado

3)      Parques públicos de vivienda

Vivienda, ordenación del territorio y urbanismo

Ninguno de los recurrentes entiende las intromisiones que, en base a ese derecho de acceso a la vivienda que se pretende regular, se efectúan en ámbitos atribuidos a las Comunidades Autónomas, como son la vivienda y el urbanismo. De ahí que en todos los recursos se ataquen las previsiones efectuadas en los artículos 15 y 16 de la Ley, en los que se pretende regular, con amparo en los principios generales de la actuación pública en materia de vivienda, el derecho de acceso a la vivienda y ordenación territorial y urbanística (artículo 15) y la vivienda protegida (artículo 16).

Se trata de cuestiones problemáticas y que hunden sus raíces en el propio reparto de títulos competenciales que subyace a lo que se pretende regular, y que da lugar a otras ramificaciones impugnatorias, como son la propia definición de vivienda protegida efectuada en el artículo 3 f) y que es impugnada por la Comunidad Autónoma de Andalucía, o a la discusión que se plantea sobre los títulos competenciales en los que pretende apoyarse el legislador estatal para dictar la Ley por el derecho a la vivienda y que es discutida en el recurso formulado por el Parlamento de Cataluña).

Declaración de zonas de mercado residencial tensionado y grandes tenedores

La declaración de zonas de mercado residencial tensionado se constituye en unos de los elementos centrales sobre los que pivota la Ley por el derecho a la vivienda, concepto que no es, precisamente ni nuevo ni original, al encontrarse presente en las diferentes leyes autonómicas que, sobre esta materia, han venido a preceder a esta ley estatal.

El legislador ha tomado para sí el modelo establecido en Cataluña por la Ley 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificación de la Ley 18/2007, de la Ley 24/2015 y de la Ley 4/2016, relativas a la protección del derecho a la vivienda, que establece el contenido de la declaración de áreas con mercado de vivienda tenso y período de vigencia (artículo 4), previsión que puede encontrarse en otras normas autonómicas, como es el caso de la Ley Foral 10/2020, de 10 de mayo, del derecho a la Vivienda (artículo 97, precepto introducido por la Ley Foral 20/2022, de julio).

Cuestión que se encuentra íntimamente unida con el concepto de grandes tenedores que también procede de las previas normas autonómicas en materia de vivienda y que genera, por contraposición a lo dispuesto (la forma en que se determina ese concepto) conflictos en cuanto a su determinación, lo que se encuentra en la base de la impugnación efectuada por la Comunidad Autónoma de Andalucía del artículo 3 k) de la Ley del derecho a la vivienda en tano que en ese precepto se contiene una definición de lo que ha de entenderse, precisamente, por gran tenedor.

Parques púbicos de vivienda

Todos los recursos apuntan a la regulación efectuada por la Ley por el derecho a la vivienda en los artículos 27 a 29 sobre los parques públicos de vivienda.

Las cuestiones relativas al concepto, finalidad y financiación (artículo 27) y a los criterios orientadores en la gestión de los parques públicos de vivienda (artículo 28) aparecen en os cinco recursos de inconstitucionalidad formulados. Y las previsiones sobre el destino de los parques públicos de vivienda (artículo 29) aparecen en los recursos interpuesto por la Comunidad Autónoma de Andalucía, el Parlamento de Cataluña y en el planteado por el Grupo Popular. Lo que, a su vez, da lugar a la impugnación, por parte de la comunidad Autónoma de Andalucía en sobre la información y transparencia en materia de vivienda y suelo en lo relativo a estos parques públicos de vivienda (cuestión a la que se dedica el artículo 32 de la Ley del derecho a la vivienda).

Se trata de una cuestión sobre la que han regulado las diferentes normas autonómicas sobre vivienda en el ejercicio de sus competencias y que hace difícil el encaje de eso que el legislador estatal ha dado en denominar criterios orientadores en la gestión de los parques públicos de vivienda, más aun si tenemos en cuenta que el contenido del artículo 27 de la Ley por el derecho a la vivienda, con la rúbrica “concepto, finalidad y financiación” (de los parques públicos de vivienda), no se corresponde con su contenido en cuanto que en dicho precepto el legislador estatal no ofrece concepto alguno (como parece prometer en esa rúbrica) de lo que ha de entenderse por parque público de vivienda.

III.                Una espera complicada, con sus incertidumbres y certezas

A la incertidumbre sobre el futuro de la Ley por el derecho a la vivienda se une, ahora, la derivada de la interposición de estos cinco recursos de inconstitucionalidad.

Pero a lado de esas incertidumbres existe una realidad, como es la certeza de la vigencia de una Ley, y ello por muchos que sean los interrogantes que de ella se derivan.

En ese sentido hay que distinguir dos planos en la Ley por el derecho a la vivienda, como son el de las relaciones privadas y el de los principios públicos.

Las modificaciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos y de la ley de Enjuiciamiento Civil están ahí y resultan plenamente aplicables, conforme a lo dispuesto en la disposición final novena, desde el día 25 de mayo de 2023 (excepto en lo relativo a la disposición final segunda sobre los Incentivos fiscales aplicables en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas a los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda, cuyos efectos se demoran al 1 de enero de 2024).

Ahí no hay espera que valga y se trata de Derecho vigente. Previsiones (de carácter privado) que no se constituyen en un ordenamiento separado y que se encuentran conectadas (aunque cueste un poco más verlo) con las efectuadas desde el Derecho público, muchas de las cuales no están adecuadamente estructuradas como la acreditación de situaciones sobre las que se articula las nuevas previsiones introducidas tanto en la Ley de Arrendamientos Urbanos como para os correspondientes procesos verbales de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Es el caso de la acreditación de gran tenedor o de las situaciones de vulnerabilidad. No basta con decirlo en una Ley (el papel lo sostiene todo) es preciso que esas previsiones se trasladen a la práctica para que el sistema que se pretende crear pueda llegar a funcionar.

En ese plano público nos encontramos, a su vez, con una importante fricción competencial entre las diferentes administraciones públicas implicadas. No solo en la relación Estado – Comunidades Autónomas (que el legislador estatal conoce aunque ignora) sino también en relación a las Entidades Locales, a las que el legislador estatal ha ignorado (cuando no desdeñando completamente) olvidando que, conforme a lo dispuesto en la Ley de Bases de Régimen Local el Municipio ejercerá en todo caso como competencias propias, en los términos de la legislación del Estado y de las Comunidades Autónomas, las correspondientes a “promoción y gestión de la vivienda de protección pública con criterios de sostenibilidad financiera. Conservación y rehabilitación de la edificación”, tal como establece el artículo 25.2 a) de la referida Ley de Bases de Régimen Local.

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